Hướng dẫn thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở theo quy định mới nhất của pháp luật năm 2022. Thủ tục thế nào khi người thân không để lại di chúc?

Thủ tục thừa kế quyền dùng đất, nhà ở là một thủ tục tương đối phức tạp với nhiều bước khác nhau. Hãy cùng Bách hóa XANH tìm hiểu rõ hơn về thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở mới nhất năm 2022 qua bài viết nhé!

1

Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đất, nhà ở

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hành quyền thừa kế đất, nhà ở như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền dùng đất; góp vốn bằng quyền dùng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng thực, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền dùng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong vận hạn dùng đất.”

Điều kiện thực hành quyền thừa kế đất đai nhà ở quy định trong Luật Đất Đai

Để hiểu rõ quy định trên ứng dụng trong trường hợp nào để bảo đảm quyền của người thừa kế đất đai, có một số cứ pháp lý như sau:

Điểm C khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng nhận theo quy định của luật pháp về dân sự.”

Theo đó, điều kiện có Giấy chứng nhận vận dụng đối với trường hợp người sử dụng đất để lại quyền thừa kế theo chúc thư.

Mặt khác, trường hợp lập chúc thư bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực người dùng đất phải có Giấy chứng nhận thì mới đủ điều kiện để công chứng hoặc chứng nhận; trường hợp lập chúc thư có người chứng hoặc không có người chứng thì người đang sử dụng đất vẫn được tả ý chí của mình là để lại quyền dùng đất dù không có Giấy chứng thực.

Giấy chứng thực quyền dùng đất

Tóm lại, điều kiện có Giấy chứng thực áp dụng với trường hợp lập di chúc có công chứng và lập chúc thư có chứng thực.

Còn khi lập chúc thư có người chứng hoặc không có người làm chứng và thừa kế theo luật pháp chỉ cần chứng minh nhà đất đó hợp pháp thì vẫn có quyền chia thừa kế.

Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng quan toà Tòa án nhân dân tối cao ban hành thì xác định quyền dùng đất là di sản như sau:

Đối với đất do người chết để lại mà người đó đã có Giấy chứng thực thì quyền dùng đất đó là di sản.

Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền dùng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời khắc mở thừa kế.

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án quần chúng tối cao ban hành

Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng thực hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở,

vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có đề nghị chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

• Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền công nhận việc dùng đất đó là hợp pháp,
  
  nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng thực thì Toà án giải quyết đề nghị chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
  
• Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc dùng đất đó là hợp pháp,
  
  nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc dùng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được coi xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
  

Cần chia ra nhiều trường hợp phân biệt để xác định quyền sử dụng đất là di sản

• Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp,
  
  di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
  
• Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không Giấy chứng thực hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền dùng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất,
  
  nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.
  

2

Thủ tục thừa kế đất đai, nhà ở

Trường hợp người nhà để lại di chúc

Hình thức của di chúc

di chúc gồm di giường gội đầu chúc miệng và di chúc bằng văn bản. cứ Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:

• chúc thư bằng văn bản có người làm chứng.
• di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
• di chúc bằng văn bản có chứng thực.
• chúc thư bằng văn bản có công chứng.
• di chúc gồm chúc thư miệng và di chúc bằng văn bản

Điều kiện chúc thư hợp pháp

Khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện để chúc thư hợp pháp như sau:

“1. di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc sáng láng, sáng láng trong khi lập chúc thư; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

b) Nội dung của chúc thư không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức tầng lớp; hình thức di chúc không trái quy định của luật.”

di chúc phải được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

Lưu ý:



– di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực thì chỉ coi là hợp pháp nếu có đủ các điều kiện như trên.


– chúc thư miệng coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng có ý chí chung cục của mình trước mặt ít ra 2 người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng biểu thị ý chí rốt cuộc, người chứng biên chép lại, cùng ký tên hoặc lăn tay. di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực công nhận chữ ký hoặc lăn tay của người chứng trong kì hạn 5 ngày.

Cách chia thừa kế theo di chúc

Theo khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập chúc thư có quyền phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Tuy nhiên nếu nội dung của di chúc không biểu lộ quyền hưởng di sản thừa kế hoặc có để lại di sản nhưng ít hơn 2/3 suất thừa kế nếu chia theo luật pháp thì phần được hưởng của mỗi người cần xác định lại.

Cách chia thừa kế theo di chúc

Trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung chúc thư

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo luật pháp nếu di sản được chia theo pháp luật,

trong trường hợp họ không được người lập chúc thư cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.”

Theo đó, những đối tượng trên sẽ được hưởng phần di sản thừa kế bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo luật pháp nếu không được người lập chúc thư cho hưởng di sản hoặc cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó.

Những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc

Trường hợp người thân không để lại di chúc

Căn cứ khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, nhà đất được chia theo pháp luật trong trường hợp không có di chúc, di chúc không hợp pháp, những người thừa kế chết trước hoặc cùng thời khắc với người lập chúc thư, người được chỉ định làm người thừa kế không có quyền hưởng hoặc từ khước nhận di sản.

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là nhà đất sau:

• Phần di sản không được định đoạt trong chúc thư.
• Phần di sản có can hệ đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.
• Phần di sản có can hệ đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản,
  
  chối từ nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời khắc với người lập chúc thư; liên tưởng đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo chúc thư, nhưng không còn tồn tại vào thời khắc mở thừa kế.
  

di chúc được chia theo luật pháp trong một số trường hợp

Người được hưởng thừa kế theo luật pháp

Căn cứ vào Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người được hưởng thừa kế theo pháp luật là người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế.

Diện thừa kế:

Là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với người để lại di sản.

Hàng thừa kế:

Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hàng thừa kế theo trật tự sau:

“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột,

chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước đó đã chết, không có quyền hưởng di sản,

bị truất quyền hưởng di sản hoặc khước từ nhận di sản (theo khoản 3 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).

Di sản được chia theo hàng thừa kế

Cách chia di sản thừa kế theo pháp luật

Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”. Do đó, nếu di sản được chia theo pháp luật thì những người thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Những người thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau

3

Một số câu hỏi thường gặp khi làm thủ tục thừa kế đất, nhà ở

Cách xác định di sản thừa kế là nhà đất như thế nào?

Căn cứ vào Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về di sản thừa kế như sau: “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”

Phần tài sản chung của người chết trong tài sản chung với người khác gồm:

• 
  Trường hợp 1:
  
  Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng.

• 
  Trường hợp 2:
  
  Nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình dùng đất.

• 
  Trường hợp 3:
  
  Nhà đất của nhiều người cùng nhau góp tiền nhận chuyển nhượng mà không phải là thành viên trong hộ gia đình; hoặc vợ chồng.

Di sản gồm tài sản riêng và tài sản chung của người chết

Lệ phí làm thủ tục thừa kế nhà đất ra sao?

Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ nhận thừa kế giữa những người sau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân chủ nghĩa, gồm:

Giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rễ; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Theo điểm c khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân chủ nghĩa có thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân chủ nghĩa, gồm:

Quyền dùng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong ngày mai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước, các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức.

Thuế thu nhập cá nhân bằng 10% giá trị di sản nhận được

cứ khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi nhận thừa kế bất động sản được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân chủ nghĩa = 10% x Giá trị bất động sản nhận được. Tuy nhiên, chỉ những bất động sản có giá trị lớn hơn 10 triệu mới cần phải nộp thuế.

Lệ phí trước bạ

Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là di sản thừa kế giữa những người sau đây thì được miễn lệ phí trước bạ:

Giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rễ; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Ngoài những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ thì người nhận thừa kế khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ theo công thức:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị bất động sản nhận được

Trong đó, bất động sản nhận được phải cứ theo giá của quốc gia: Đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì cứ vào giá đất tại bảng giá đất.

Đối với di sản thừa kế là nhà ở thì cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do các tỉnh, thành quy định.

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị bất động sản nhận được

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Nếu người nhận thừa kế có yêu cầu cấp Giấy chứng thực mới phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận. thường nhật lệ phí này khoảng dưới 100.000 đồng/Giấy chứng thực/lần cấp.

Phí giám định hồ sơ

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:

“Phí giám định hồ sơ cấp Giấy chứng thực quyền dùng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ,

các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng thực biến động vào Giấy chứng thực đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, thuộc tính phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.

Theo đó, Hội đồng quần chúng các tỉnh, thành quy định phí giám định hồ sơ khi đăng ký biến động và có những mức thu khác nhau.

Hội đồng quần chúng các tỉnh, thành quy định phí thẩm định hồ sơ

Thời hiệu thừa kế di sản là bao lâu?

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu thừa kế như sau:

“1. Thời hiệu để người thừa kế đề nghị chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời khắc mở thừa kế. Hết kì hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.”

Do đó, nếu trên 30 năm kể từ thời khắc người chết để lại di sản mà không có đề nghị chia di sản thì nhà đất thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

Thời hiệu thừa kế di sản

Trên đây là những san sớt do Bách hóa XANH tổng hợp được về thủ tục thừa kế quyền dùng đất, nhà ở mới nhất năm 2022. Hy vọng bài viết này bổ ích đối với bạn và cảm ơn bạn đã theo dõi.

Mua khẩu trang tại Bách hóa XANH phòng chống dịch bệnh: